Válság hatása: vissza a városba?

Egyre inkább veszít a népszerűségéből az agglomeráció, az elmúlt húsz évben lezajló gyors szuburbanizációnak elfogyott a lendülete, sőt, 2007-től kezdődően elindult a visszaáramlás a városba. Bár ebben több tényező is szerepet játszik, az ingatlanpiaci válság és a hitelek bedőlése felerősítette a már meglévő tendenciát: sokan nem tudják fizetni a vidéki lakásra felvett hitelüket, és egyre kevesebben engedhetik meg a családi ház luxusát.

Már a rendszerváltást megelőző néhány évben megkezdődött a fővárosiak kiköltözése a környező kisebb településekre, de igazán nagy lendületet a kilencvenes évek közepén vett a szuburbanizáció. A vidéki hangulat, a friss levegő, és az elérhető áron megszerezhető családi ház vonzó alternatívát jelentett a koszos, zsúfolt nagyvárossal, és a felújításra szoruló panelekkel, bérházakkal szemben. Míg a kilencvenes években elsősorban a privatizált önkormányzati lakások továbbadása, addig az ezredfordulót követően az egyre olcsóbbá váló lakáshitelek – mind nagyobb hányadban devizahitelek – jelentették a forrást a családi házak megvásárlásához.

Forrás: ELTINGA, Portfolio.hu

A fenti, magyarországi települések 2001 és 2011 közötti vándorlási egyenlegét bemutató térképről könnyen leolvasható, hogy míg a kisebb  falvak többsége vesztett népességéből, addig a nagyobb városok körüli települések váltak a költözések fő célpontjává, maguk a városok pedig legfeljebb kisebb mértékű növekedést könyvelhettek el.

A vidéki életnek azonban árnyoldalai is vannak, és úgy tűnik, erre egyre többen rájönnek. A napi ingázás rengeteg időt és pénzt emészt fel, az emelkedő energiaárak egyre nehezebbé teszik a nagy családi házak fenntartását, ráadásul az agglomerációs települések infrastruktúrája, intézményrendszere nehezen tudta követni a megnövekedett igényeket, sok családnak például komoly problémává vált a gyerekek bölcsődei vagy óvodai elhelyezése.

Forrás: KSH

A főváros vándorlási különbözete 2000-ben érte el mélypontját, amikor mintegy 18 ezer fővel többen hagyták el a várost, mint ahányan érkeztek. Ezt követően folyamatosan csökkent a veszteség, 2007-ben, mintegy két évtized után pedig ismét vándorlási többlet jelentkezett. A trendforduló időpontjából látszik, hogy azt nem a hitelválság, hanem számos tényező összjátéka okozhatta, de talán nem véletlen, hogy 2010-ben ugrott meg számottevően a visszaköltözők száma.

De hogyan hat a városokba való visszaköltözésre az ingatlanpiac pangása és a devizahitelek bedőlése? Egyrészt felerősíti, másik oldalról viszont lassítja azt. A jelenlegi finanszírozási keretek között sokan nem tudnak megfelelő tőkét összegyűjteni egy nagyobb család ház megvásárlásához vagy építéséhez, így még akkor sem tudnának költözni, ha éppen ez lenne a szándékuk. Ugyancsak erősíti a folyamatot az, hogy az agglomerációban felépített családi házak jelentős része devizahitelből lett finanszírozva, és sokan a törlesztő részletek emelkedése miatt kénytelen eladni házukat – ha tudják.

Ha megnézzük a kényszerértékesítésre kijelölhető ingatlanok statisztikáját, láthatjuk, messze Pest megyében van a legtöbb, közel 17 ezer olyan ingatlan, amelyhez 90 napon túl nyúló hiteltartozás tartozik. Persze ez nem csoda, hiszen a megye eleve nagy ingatlanállománnyal rendelkezik, de akkor sem sokkal jobb a helyzet, ha a bedőlt ingatlanok lakásállományhoz viszonyított arányát nézzük: Pest így a negyedik helyre kerül a megyei ranglistán.

Forrás: PSZÁF

A bedőlt hitelek lakásállományhoz viszonyított aránya egyébként egyértelmű regionális különbségeket mutat. A legalacsonyabb értékekkel Budapesten és Nyugat-Magyarországon, a legmagasabbakkal pedig Észak- és Kelet-Magyarországon találkozhatunk. Kilóg ebből a sorból Pest megye, ahol annak ellenére magas a bedőlt hitelek aránya, hogy egy gazdaságilag relatív jól teljesítő térségről van szó.

Ezek az adatok arra utalnak, hogy a Budapest körüli településeket az országos átlagnál súlyosabban érintette az ingatlanpiaci válság és a devizahitelek bedőlése. Az elmúlt években már eleve sokat vesztett vonzerejéből az agglomeráció, ugyanakkor egyre többen kényszerűségből hagynák ott a fenntarthatatlanná váló, hitellel megterhelt családi házat. A visszatérés azonban sok esetben nem könnyű. Az alacsony kereslet miatt nagyon nehéz a nagyméretű házakon megfelelő áron túladni, ha egyáltalán jelentkezik komolyabb érdeklődő.

Előző cikkünk: Hol fogynak a lakások?

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.