Nem jön a vevő… felújítsam kicsit?

lakás, ingatlan, felújítás, házimozi, panellakás

Megoszlanak a vélemények, hogy milyen állapotban „illik”, és milyenben „érdemes” piacra bocsátani egy eladásra szánt ingatlant. Nézzük a pro és kontra érveket!

 

„Kicsit kipofozom, egy tisztasági festés ráfér, ne mondják, hogy disznóólban éltünk eddig.” Általában ez a gondolat fogalmazódik meg a legtöbb lakás tulajdonosában, mikor el akarja adni azt. Az igényesebbek kisebb-nagyobb felújítást is bevállalnak, abban a reményben, hogy meghittebb, vonzóbb lesz a vevőjelöltek számára. Meddig érdemes elmenni? Egyáltalán van-e értelme, megtérülnek-e az eladás előtt elköltött forintok?

Ahány ember annyiféle igény és ízlés – ez lehet az első szabály, amire gondolni illik, mielőtt százezreket, vagy akár milliókat ölünk be egy ráncfelvarrásba. Az általuk szépnek és divatosnak gondolt új fürdőszobától lehet, hogy a háztűznézőbe érkezőket a hányinger kerülget. Ráadásul, akár bevalljuk magunknak, akár nem, az eladás előtt álló ingatlnara már nem úgy gondolunk, mint régen, és messze nem olyan igényességgel tekintünk a felújítási munkák levezénylésére. „Jó lesz az úgy, erre majd legyen gondja a vevőnek” – gondoljuk, és ez a hozzáállás könnyen megbosszulja magát. Semmi olyanra ne költsünk tehát, ami alapvető ízlésbeli kérdéseket vet fel, vagy megoszthatja a vásárlói célcsoportunkat.

A szakemberek szerint nagy általánosságban elmondható, hogy a plusz beruházások sajnos nem térülnek meg, az új vevők nem látnak akkora értéket egy beruházásban, ráadásul önkéntelenül is lefele kerekítenek, szkeptikusak, ők is magukból indulnak ki, eleve úgy kalkulálnak, hogy az eladó túloz a beruházás összegével kapcsolatban. „Festés, vakolás, ne mondja senki, hogy nem áll meg kétszázezer alatt…” Ilyenek vagyunk.

Érdemes egyáltalán bármire is pénzt költeni? Nézzünk néhány példát, amikor érdemes, vagy szükséges.

1.    A szükséges minimumok. Ha még mindig alumínium vezetékek futnak a falban, ha a villanyóránk összkapacitása nem több mint 12 amper, ha minden villanykapcsolónk érintésre szikrát vet, és folyamatosan visszafele szaglik a líra nélkül bekötött mosdókagyló, akkor esélytelen, hogy bárki megvegye a lakást. Ezeket nem baj, ha magunk orvosoljuk, mert ezek sokba nem kerülnek, viszont kizáró okként tudják meggátolni, hogy bárki szóba álljon velünk komoly érdeklődőként. Érdekes ugyanakkor, hogy egyes budai villák esetében az utólagosan beépített medence – ami 10-20 éve még nem feltétlenül volt divat – kötelező művelet eladás előtt, mert a piacon a 200-500 millió forint közötti szegmensben enélkül esélytelen az ingatlan.

2.    Bizonyos állagmegőrző, vagy korszerűsítési beruházások. Ha az ingatlanunk nincs teljesen lelakva, és feltételezhető, hogy az újonnan beköltöző nem azzal a céllal veszi, hogy álmai otthonát valósítsa meg ott, akkor érdemes meglépni ezeket. Tipikusan ilyen egy rejtett csőrepedés, egy korábbi beázás nyoma, rosszul bekötött vízvezeték, repedt WC-csésze, lógó polcok, elvetemedett ajtók, gardróbszekrény, stb. Általában a panellakások, kisebb értékű ingatlanok esetében érdemes ezekre áldozni, hogy a bőséges kínálat tengeréből kikandikáljunk, az igényesség és megbízhatóság látszatát megteremtve.

3.    Olcsón kivitelezhető, értéknövelő szolgáltatások. Ezek közé tartozik a légkondi, radiátor-termosztát, egyszerűbb ablakszigetelések, esetleg redőny, bojlercsere, esetleg a tűzhely. Ez utóbbi már megoszthatja a vevőket, hiszen lehet, hogy az újonnan beköltöző neje márkahű mesterszakács, akkor semmibe fogja venni, hogy mi százezret elköltöttünk konyhai műszaki cikkekre.

Más-más stratégiát kell kövessünk attól függően, hogy lakást vagy házat árulunk. Házak esetében például nagy rá az esély, hogy komoly felújítás szándékával érkezik a vevő, eleve „bargain hunting” szándékával vadászik, azaz még örül is annak, ha „hendikeppes” a portéka, mert így jobban jön ki a vétellel, több marad neki a saját álmai megvalósítására. Ez egyébként bizonyos környékeken a lakásokra is igaz, például Budapesten a belváros egyes, frissen kijelölt sétáló utcáiban, ahol esély van rá, hogy patinás művésznegyeddé avanzsáljon a környék. Egy időben a Ráday utcában pont nem a jó állapotú lakások mentek igazán, hanem a lelakottak, így „zéróról” indulhatott az új tulajdonos, kifejezetten magas minőségi szintre hozva az ingatlant, tervező, belsőépítész, stylist, stb. bevonásával. Hasonló folyamatok zajlanak – illetve lassan a végefelé járunk már – a Budai-hegyekben, a Káli-medencében, a Tisza egyes szakaszain, és a nevezetes borvidékeinken. Egyesek szerint a válság elmúltával Kőbánya és a 18. kerület is hasonló pályafutásra lehet esélyes – ezt azért még várjuk ki…

Ha lakásunk eladása előtt szétfeszíti a pénz a zsebünket, és azt gondoljuk, hogy csak egy kis ráfordítás után van esély az eladásra, akkor érdemes megnéznünk a weben ezzel kapcsolatos becsléseket. Eladói szempontból az eredmény lehangoló, érdemes okosan válogatni.

Felújítási munkálatok megtérülése az eladási árban (százalék)

0-25    panoráma tető, pezsgőfürdő, medence, házimozi
25-50    kertépítés, kerítés, járdák, járólapok, terasz, erkély
50-75    fürdőszoba, légkondi, kandalló, konyha, fűtési rendszer, nyílászárók, tető
75-100    minden nemű műszaki jellegű felújítás konyhában, fürdőben, gépészetben
Forrás: Kanadai Ingatlanbecslő Intézet, Lakásfókusz gyűjtés

Egy biztos: bármit is teszünk az eladási esélyeink javítása céljából, semmiképpen se túlozzunk a hirdetésben ezzel kapcsolatban. Egy öt évvel ezelőtti tisztasági festést ne hirdessünk úgy, hogy „nemrégiben teljes felújításon esett át”.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.