Lakásba ragadva

ingatlan, lakás, használt lakás, hitelcsapda, lakáshitel, jelzáloghitelA támogatott lakáshitelezés 2000 körüli beindulásakor mért csúcsérték harmadát érte csak el a statisztikák szerint az utóbbi három évben a lakáspiaci forgalom. Statisztikai becslések szerint évi mintegy 90 ezer tranzakció köttetik, s tavaly csak ezért nem csökkent e szint alá, mert a végtörlesztés hozott néhány ezres plusz adás-vételt.

A súlyos pangást elsősorban a befagyott lakáshitelezéssel hozzák összefüggésbe, amit tovább tetéz a magas forintkamatszint. Sőt a lakáshitelkamat még nőtt is 2011 végén-2012 elején, a bankok növekvő forrásköltsége és csökkenő kockázatvállalási hajlandósága miatt. Tehát ha akadna is olyan bank, amely nyújtana hitelt, nagy terhet vesz a vállára az, aki 5-10 milliós hitellel 12 százalék körüli kamaton adósodik el. Ez kétszer olyan magas hiteldíj, mint amellyel tíz évvel korábban egy használt lakás vételét finanszírozni lehetett. Ezek után elég csupán egy-két bank hitelkalkulátorába betáplálni az igényelt hitelösszeget, máris olyan havi teher jön ki, hogy bárkinek elmegy a kedve a lakáshirdetések olvasgatásától. A Magyar Nemzeti Bank is pesszimista, idén ugyanis az előző évinél mintegy 200 milliárd forinttal kisebb háztartási hitelfelvétellel számol.A lakásforgalom látványos visszaesését jelentős részben magyarázza a csökkenő jövedelmek miatt megcsappant kereslet is. Még ha lenne is hitel, keveseknek van akkora jövedelme, amelyből törleszteni lehetne a magas havi részleteket, ráadásul a válság óta jelentősen szigorodtak a hitelfelvételi feltételek, a bankok árgus szemmel vizsgálják a hiteligénylő jövedelmi helyzetét is.

A lakásvásárlás körülményei tehát jelentősen romlottak, ám van egy másik jelenség, amely viszont élénkíthetné a piaci forgalmat, ám ennek a hatásnak nyoma sincs. A bedőlt lakáshitelekről és az azok mögött fedezetként álló mintegy 150 ezer ingatlanról van szó. A hiteleket részben már felmondták vagy elkerülhetetlenül felmondják a bankok, s az adósnak lépnie kellene. Az ingatlan értékesítése és egy kisebb lakásba költözés sok esetben kézenfekvő megoldás lehetne, de alig van mozgás. Pedig a hiteladósok fizetőképessége nem javult, éppen a napokban jelent meg egy újabb jegybanki statisztika arról, hogy miközben a háztartások hitelállománya egy év alatt 5,5 százalékkal csökkent, addig a 90 napon túli hátralékot felhalmozó, azaz a bedőléshez már közel álló hitelek állománya 35 százalékkal nőtt. A bankoknál már minden hetedik hitel  – összesen 1080 milliárdnyi állomány – rossz minősítésűnek számít.

A jelek szerint azonban a bajban levők inkább a homokba dugják a fejüket, de nem keresik a megoldást. Kezükre játszik, hogy a tömeges kilakoltatásoktól megrettent politikusok árverezési kvótákkal korlátozzák, egy meghatározott réteg számára pedig a bedőlt lakások kivásárlásával próbálják kezelni a problémát. Csakhogy a Nemzeti Eszközkezelő lakásvásárlásaira meglehetősen kevés állami forrás áll rendelkezésre, 2012-ben például 8 ezer ingatlanra futja csak belőle. Az állami segítségre pedig csak szociálisan rászoruló, két- vagy többgyermekes családok jogosultak. Az eddig felajánlott ingatlanok 5,1-7,8 milliós forgalmi értékéből következtethető, hogy jellemzően az ország elmaradott térségeiben levő, kis alapterületű otthonokról lehet szó. S szinte biztosra vehető az is, hogy ezek a bedőlt hitelportfólió mögött levő legkevésbé forgalomképes lakások. Tízezerszám vannak tehát olyan – minden bizonnyal forgalomképes – ingatlanok, amelyeknek már legalább részben meg kellett volna jelenniük a lakáspiacon.

A nehéz helyzetbe került adósok azonban minden jel szerint kivárnak. A probléma halogatása azonban nem jelent megoldást. Egy-két éven belül nem lehet érdemleges fellendülésre számítani, vagy bízni abban, hogy lakáspiaci forgalom nélkül egyszerre csak  emelkedni kezdenek majd az árak, és az utóbbi esztendőkben leértékelődő ingatlanokért kérhető vételár látható mértékben nőne. Egyes korábbi lakásár-prognózisok például 2011-re 2 százalékos növekedéssel számoltak, ám a pozitív előjelet hamarosan negatívra kellett módosítaniuk, s végül tavaly további mintegy 2 százalékos (az inflációt is figyelembe véve 5,5 százalékos) árcsökkenést rögzített az FHB lakásárindexe is. Nem kizárt, hogy ha nagyobb tömegben kerülnének piacra a bedőlt hitelek mögötti ingatlanok, az árszint tovább csökkenne, ám a folyamat végén már talán látni lehetne a kiutat is. Aki ugyanis elad, vehetne egy kisebb lakást is, vagy végső esetben bérlakást keresne. Alacsonyabb árak mellett valószínűleg a kereslet is élénkülne, s felszínre hozhatna egy olyan vevőkört – például a lakásvásárlásukat elhalasztott fiatalokat –, akik jövedelmi helyzetük alapján elsősorban olcsó használt lakásokat keresnek. Egy valamire azonban minden bizonnyal szükség lenne ahhoz, hogy lökést kaphasson ez a folyamat. Esélyt kellene kapnia a rossz adósnak arra, hogy pénzügyeit az ingatlan értékesítésével rendezhesse. E nélkül marad a pangás, amelyet az egész gazdaság megszenved.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.