Így adózz az ingatlan után – SZJA

Vészesen közeleg a személyi-jövedelemadó bevallásának határideje magánszemélyek számára. Május 21-ig kell benyújtani adóbevallásunkat az adóhatóság részére, vagyis éppen egy hét áll még rendelkezésünkre. A nyomtatvány kitöltésekor figyelembe kell venni azt is, ha valakinek az ingatlan értékesítéséből vagy bérbeadásából van jövedelme. De pontosan mi után, és mennyit kell adóznunk?

Ingatlanértékesítés

Ingatlanértékesítés után abban az esetben kell adót fizetni, ha a lakást az elmúlt 5 évben vettük. Bár első hallásra bonyolultnak tűnik annak meghatározása, hogy mennyit kell fizetnünk, valójában egyszerűen kiszámolható. Az adóalap az egykori vételár és az eladási ár közötti különbség. Minél több idő telt el a vásárlás és az eladás között, annál kevesebbet kell fizetni. Egy éven belül még az teljes árkülönbözet után számolják az adót, 5 év elteltével azonban csak a különbség 30%-a lesz az adóalap.

Egy 1,2 milliós árkülönbözettel értékesített ingatlan után fizetett adó a vásárlás időpontja alapján

Ha például 2009-ben vettünk egy lakást 12 millió forintért, tavaly pedig sikerült ezt 13,2 millióért eladnunk, akkor 1,2 millió forintos jövedelmünk keletkezett. Mivel a vétel és az eladás között 3 év telt el, a jövedelem 60%-a, vagyis 720 ezer forint után kell a személyi jövedelemadót megfizetni. A fizetendő adó a 16%-os adókulccsal számolva 115 200 Ft.

A számított adóalap tovább csökkenthető, ha számlákkal tudunk értéknövelő beruházásokat igazolni. Ha például fenti példánál maradunk, és 600 000 Ft értékben végeztünk korszerűsítést, akkor az adóalap nem 720 000, hanem 120 000 forint lesz, a fizetendő adónk pedig lecsökken 19 200 forintra.

Ha az ingatlant 2007-ben vagy korábban vásároltuk, nem kell adót fizetni. Akár az is előfordulhat, hogy az ingatlant kevesebb pénzért tudjuk eladni, mint amennyiért vettük. Ebben az esetben sem kell adózni, hiszen nem hogy jövedelmünk nem volt az ingatlaneladásból, még pénzt is veszítettünk.

Ingatlan bérbeadása

Ha az ingatlant magánszemélyként és nem egyéni vállalkozóként adjuk bérbe, akkor az ebből érkező jövedelem az összevont adóalap részeként adózik. Az adóalap kiszámolásakor figyelembe lehet venni a felmerülő költségeket – például karbantartás – illetve az ingatlan értékcsökkenését.

A költségek esetében két módszer is lehetséges. Választhatjuk a 10 százalékos költséghányad levonásával történő egyszerű jövedelemmegállapítási módszert, ami azt jelenti, hogy a bevétel 90%-a után kell megfizetni az adót. Tételes elszámolás esetén, a bevételekből levonhatók a bevételszerző tevékenységgel összefüggő költségek, amelyeket minden esetben számlával kell igazolni. Ugyancsak csökken a bevétel az értékcsökkenéssel, vagyis az amortizációval, ami az ingatlan beszerzési értékének 2-6 százalékára terjedhet az épület jellegétől függően.

2012. január 1-től bevezetett újítás, hogy amennyiben úgy adjuk ki lakásunkat, hogy közben mi munkavállalás miatt egy másik városban másik lakást bérlünk, akkor az általunk fizetett bérleti díj összegével csökkenthető az adóalap.

Az évi 2 424 000 forint feletti jövedelemnél az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után fizetendő adóelőleg alapját bruttósítani kell a 27% adóalap-kiegészítéssel. Ha az ingatlan bérbeadásából befolyó jövedelem meghaladja az 1 millió forintot, akkor a teljes összeg után 14%-os egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni.

Ha például egy 15 millió forintért vásárolt lakást a tulajdonos havi 80 ezer forintért ad bérbe, és még éves szinten 96 ezer forintot költ a lakásra, akkor a fizetendő adó a következőképpen alakul:

Bevétel: 12 * 80 000 = 960 000 Ft
Amortizáció: 15 000 000 * 0,02 = 300 000 Ft
Elszámolható költségek: 96 000 Ft
Adóalap: Bevétel–(amortizáció + elszámolható költségek) = 960 000–(300 000+96 000)=564 000 Ft

Ha nem lenne más forrásból – például munkabérből – származó jövedelmünk, akkor nem érjük el az 1 millió forintos határt, így sem egészségügyi hozzájárulást nem kell fizetni, sem a bruttósítást nem kell elvégezni. Így a tisztán a lakáskiadás után fizetendő adó: 564 000*0,16=90 240 Ft

Az adósság elengedése is adóköteles

A devizahiteleseknek nem szabad megfeledkezni arról, hogy a hatályos adótörvények alapján a tartozás egy részének elengedése is jövedelemnek számít. Ez azt jelenti, hogy ha egy adósnak elengedik a követelés egy részét, az az egyéb jövedelmeivel együtt összevont adóalapba kerül, és az összeg után ugyancsak meg kell fizetni a 16%-os személyi jövedelemadót.

Előző cikkünk: Nálatok laknak-e állatok?

További bejegyzések:
Mi kellene a lakáshitelezés beindításához?
Nincs több eszköz a devizahitelesek megsegítésére?
Valódi rezsicsökkentést!
Szocpol gyerek nélkül – Tudnivalók a megelőlegezett lakástámogatásról
Változik a szocpol, de mikortól?
NET: Kinek jár?
Bérlakás vagy saját tulajdon? Mi éri meg jobban?

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.