Folytatódó lejtmenet a lakáspiacon

Az elmúlt héten megjelent a KSH 2012-re vonatkozó lakásárindexe, és a legtöbb ingatlanközvetítő is kiadta tavalyi évet lezáró jelentéseit. Az anyagok jól tükrözik a lakáspiac főbb trendjeit: tovább csökken az építések és eladások száma, ami az árak visszaesését eredményezte. A kereslet egyre inkább a kisebb és olcsóbb lakások irányába tolódik el. A piac ennek ellenére optimista, és a változó lakástámogatási rendszertől a kereslet növekedését várja.

Bár a 2011-hez képest kisebb volt a visszaesés mértéke, 2012-ben újabb mélypontot ért el az lakásépítés. Mindössze 10 560 új lakóingatlant adtak át hazánkban, ami 2011-hez képest 17 százalékos csökkenést jelent. 2010-ben kétszer, 2004-ben pedig négyszer ennyi ingatlan készült el Magyarországon. A legnagyobb csökkenés Budapesten és Veszprém megyében, legnagyobb növekedés pedig Hajdú-Bihar és Csongrád megyében volt megfigyelhető. Ha településtípusokat vizsgálunk, láthatjuk, hogy egyedül a megyei jogú városok esetében lehet növekedésről beszélni. Várhatóan jövőre sem változik számottevően ez a tendencia, mivel a kiadott építési engedélyek száma is visszaesést mutat.

Forrás: KSH

Kevesebb vállalkozó, nagyobb alapterület

A válság hatására az építtetői kör is megváltozott, jelentősen visszaesett az építőipari vállalkozások által eladásra épített ingatlanok aránya, és inkább a magánszemélyek építkezései dominálnak. Míg 2010-ben minden második lakást vállalkozó épített, addig 2012-ben már csak 30 százalékot képviseltek a teljes újlakás-állományon belül. Ennek köszönhető, hogy nő az új lakások átlagos alapterülete, mivel a vállalkozások főleg kisebb lakásokkal rendelkező társasházakat adtak át, magánszemélyek pedig elsősorban családi házakat építenek saját használatra.

Kisméretű használt lakások dominálnak

2012-ben nem csak lakásépítések, de az eladások száma is tovább csökkent, annak ellenére, hogy az éve elején még éreztette a hatását a végtörlesztés okozta keresletnövekedés. A KSH adatai szerint tavaly az előzetes várakozásoknál is kevesebb, mindössze 73 433 lakást adtak el, ami 16 százalékos visszaesés a tavalyi számokhoz képest. A lakásépítések leállása az eladásokra is hatással volt, az értékesített ingatlanok 97%-a használt volt.

A vásárlók körében egyértelműen a fiatalok domináltak, a Duna House Barométer   szerint 61 százalékuk 40 év alatti volt. Bár január 1-jétől a 35 év alattiak kedvezményt kapnak az illetékfizetés után, ez nem látszódott meg az eladási számokon, nem sokan halasztották a vásárlást az idei évre a változó illetékszabályok miatt sem.

A legtöbben első lakásukat vásárolták, míg második legnépszerűbb ok a befektetési célú lakásvásárlás volt. Az eladás oka Budapesten elsősorban a nagyobb lakásba költözés volt, míg vidéken az öröklés. Szembetűnő különbség volt a főváros és az ország többi része között a kisebb illetve nagyobb lakásba költözök aránya alapján. Míg Budapesten a lakást eladók 41 százaléka nagyobb ingatlanba költözne, 8 százaléka pedig kisebbe, addig vidéken mindkettő kategóriába 24-24 százalék költözne.

Forrás: Duna House Barométer 19. szám, 2012 II. félév

Forrás: Duna House Barométer 19. szám, 2012 II. félév

A keresleti oldal összetételéből is következik, hogy elsősorban a kisebb, olcsóbb lakások kelendőek, mivel mind az első lakásukat megszerző fiatalok, mind a befektetési célból vásárlók ezt a kategóriát részesítik előnyben. Ezt jelzi az is, hogy Budapesten megnőtt a panellakások iránti kereslet, a forgalomból 2012-ben már 16%-kal részesedtek szemben a 2011-es 10%-kal.

Csökkenő árak, nagy regionális különbségek

Az átlagárak is a keresletnek megfelelően alakultak a tavalyi évben, a KSH adatai szerint a használt lakások 3,6%-kal kerültek kevesebbe, mint az előző évben. Ezt a változást több tényező is befolyásolta. Az ingatlanukat eladni készülők már eleve alacsonyabb összegeken hirdetnek, a vevők pedig még ehhez képest is jó alkupozícióban vannak. Az átlagárak visszaesését ugyancsak befolyásolja, hogy megnőtt a piacon az olcsóbb lakások aránya, és hogy a legnagyobb visszaesés éppen a drágább, családi házakat is magában foglaló szegmensben volt megfigyelhető.

Az országon belül jelentős eltérések figyelhetők meg az átlagos tranzakciós ár tekintetében. A legmagasabb árakkal Budapesten és Pest megyében, legalacsonyabbal Nógrádban találkozhatunk. A területi különbségeket jól jelzi, hogy míg Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében közel minden harmadik lakás 3 millió forint alatti összegért cserélt gazdát, addig Pest megyében csak a lakások 6 százaléka esett ebbe az árkategóriába, Budapesten pedig szinte nem is történt ilyen tranzakció. A lakásárak nagy regionális különbségei rámutatnak arra, hogy a lakástulajdon hogyan befolyásolja a mobilitást. Hiába költözne a több munkalehetőség miatt valaki az ország keleti részéből a Fővárosba, ha az ott eladott ingatlan ára közel sem elegendő egy budapesti lakás megvásárlására.

Megye Átlagár
(millió Ft)
Országos 8,3
Budapest 11,8
Baranya 7,0
Bács-Kiskun 6,0
Békés 5,5
Borsod-Abaúj-Zemplén 5,6
Csongrád 7,0
Fejér 8,3
Győr-Moson-Sopron 9,0
Hajdú-Bihar 8,0
Heves 7,0
Komárom-Esztergom 7,5
Nógrád 5,0
Pest 12,0
Somogy 7,2
Szabolcs-Szatmár-Bereg 5,7
Jász-Nagykun-Szolnok 5,3
Tolna 6,5
Vas 7,5
Veszprém 7,5
Zala 7,2

Forrás: KSH

A tavalyi évben folytatódott a korábbi évek tendenciája, tovább estek az ingatlanárak, csökkent a forgalom, és rendkívül alacsony az új építések száma. Bár eddig is elsősorban a kisebb és olcsóbb lakások voltak kelendőek, az első lakást vásárlók, illetve a befektetési célból vásárlók arányának növekedése tovább erősíti ezt a folyamatot. Ugyancsak ebbe az irányba hathat a devizahitelek bedőlése, mivel a családi házak felől elindul a visszaköltözés a lakások irányába, ami szintén az olcsóbb, társasházi lakások iránti keresletet erősíthetik. Az átalakuló piac nagy nyertesei lehetnek a panellakások, amelyek iránt tovább növekedhet a közeljövőben a kereslet.

A piac mindezek ellenére optimistán tekint a jövőre, az évek óta visszatartott kereslet és a változó lakástámogatási rendszer várhatóan pozitívan hat a jelenleg pangó lakáspiacra. A szocpol tervezett módosításai  révén például már használt lakásokra is igénybe lehetne venni a támogatást, ami jó hatással lehet az új lakások építésére is, hiszen sokan éppen azért nem tudnak belevágni lakásvásárlásba vagy építési projektjükbe, mert nem találnak vevőt régi ingatlanukra.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.