Bérlakás vagy saját tulajdon? Európai körkép

A lakáscélú devizahitelek felvétele és a törlesztőrészletek megugrása mára az egyik legsúlyosabb problémává nőtte ki magát Magyarországon. De miért törekszik hazánkban mindenki a saját lakás megszerzésére, amikor Nyugat-Európában nagy hagyománya van a lakásbérlésnek? A tulajdonosi szerkezet különbsége történelmi és kulturális szempontokra egyaránt visszavezethető, és mind a saját tulajdon, mind a bérlakás mellett szólnak érvek és ellenérvek. Lehet, hogy a jelenlegi válság hatására nálunk is elmozdulás lesz a bérlakások irányába?

Egy friss hír szerint Németországban a lakosság harmada tervezi, hogy a magas lakhatási költségek – elsősorban a rezsi – miatt kisebb lakásba költözik. Viszonylag könnyen megtehetik, mivel legtöbbjüknek nem kell otthonuk eladásával bajlódniuk, egyszerűen csak új lakást keresnek és felmondják régi bérleti szerződésüket. A többség ugyanis nem saját ingatlanában lakik, hanem privát tulajdonostól vagy éppen a városi kezelésű lakásszövetkezetek egyikétől bérli azt.

A bérlakásban és a saját tulajdonú ingatlanban élők aránya rendkívül nagy szórást mutat Európa különböző országaiban. Az EUROSTAT adatai alapján a legtöbb bérlakással a német nyelvterületen találkozunk. Svájcban például csak a népesség 45%-a, Németországban pedig 56%-a él saját tulajdonban, de egészen szélsőséges példákat is láthatunk: a berliniek 87%-a lakik bérlakásban. A saját tulajdonú lakások aránya éppen a mi térségünkben – Romániában, Szlovákiában, Horvátországban, Magyarországon – valamint a Balti-országokban a legmagasabb. Nyugat-Európában csak Izlandon, Norvégiában és Spanyolországban vannak 80% feletti értékek.

Forrás: EUROSTAT

Az egyes országok közötti különbségek egyrészt kulturális okokra, másrészt a lakáspolitika és a lakástámogatási rendszerek különbségére vezethetők vissza. Ausztriában és Németországban nagy hagyománya van szociális lakásépítésnek, amelynek célja volt, hogy jó minőségű, ugyanakkor elérhető árú lakhatást biztosítson az egyre növekvő munkásosztálynak. Mivel a saját tulajdonú lakás mindenhol komoly befektetést igényel, a bankok hitelezési gyakorlata is befolyásolja a tulajdonosi szerkezetet. Németországban és Hollandiában például a jelzáloghitelek nagyon szigorú feltételekhez vannak kötve, így tőke hiányában az első otthonukat kialakító fiatalok számára nem nagyon marad más lehetőség, mint a bérlés. Ezzel szemben a Skandináv országok nagy részében széles körben elterjedt a banki finanszírozás, így a lakások 80-90%-a jelzáloggal terhelt.

Az, hogy egy adott ország melyik irányt helyezi előtérbe, időben is folyamatosan változik. Az Egyesült Királyságban is viszonylag magas a bérlakások aránya, de az elmúlt évtizedekben érezhető csökkenés volt megfigyelhető. A 80-as években a konzervatív Thatcher-kormány által indított, és kisebb-nagyobb módosításokkal azóta is érvényben lévő „right to buy” program lényege, hogy az önkormányzati bérlakások tulajdonosai kedvezményes áron vásárolhatták meg ingatlanjaikat.

Ennek egy szélsőséges formája játszódott le a rendszerváltás idején a kelet-közép-európai országok jelentős részében, így nem véletlen, hogy ebben a térségben találkozunk legtöbb, saját tulajdonos által lakott ingatlannal. Míg a szocializmus idején a lakásépítés – főleg a városokban – szinte állami, tanácsi monopólium volt, addig a 90-es évek elején a lakásállomány nagy része privatizálásra került, és szinte alig maradt állami vagy önkormányzati tulajdon. A saját tulajdonra való törekvés talán azért is lett olyan népszerű ezekben az országokban, mert a gazdasági visszaesés, a magas infláció és növekvő munkanélküliség mellett a lakás a családok szinte egyetlen, viszonylag értékálló vagyoneleme lett.

A saját lakástulajdon egyik legnagyobb előnye, hogy egyfajta lakhatási biztonságot ad, a családok nincsenek kitéve a főbérlő által meghatározott szabályoknak, nem kell számolniuk az emelkedő bérleti árakkal, és nem utolsó sorban a saját lakás örökölhető, így a családok vagyonfelhalmozásának egyik fontos szegmensét jelenti az ingatlantulajdon.

Hátránya ugyanakkor, hogy rendkívül nagy kezdeti befektetést igényel, amely a legtöbb család számára teljesíthetetlen terhet jelent, így jelzáloghitelt kell felvenniük. Az elmúlt évek válsága megmutatta, hogy az ingatlanok értékállósága sem korlátlan, sőt, a mára elavult technológiával épült, vagy rossz elhelyezkedésű ingatlanok eladhatatlanokká váltak, így a családi tőke bennragad ezekben az épületekben. A társasházak esetében is komoly gondot okoz az elaprózott tulajdonosi szerkezet, mivel egy-egy beruházáshoz, felújításhoz, minden lakó beleegyezése és anyagi hozzájárulása szükséges. Ugyancsak kritikaként szokott elhangzani, hogy aki saját lakásában él, kevésbé mobilis, hiszen érzelmileg jobban kötődik otthonához, és az értékesítés is hosszadalmas folyamat lehet. Ezzel szemben pozitív a bérlésben, hogy viszonylag egyszerűen el lehet költözni az ingatlanból, ha éppen más városban találunk munkát, nagyobb, vagy kisebb lakásba vágynánk. Bár Nyugat-Európában nagyon szigorúan, és egyértelműen a bérlőt védve van szabályozva a bérleti rendszer, mégis, az ember bizonyos mértékig ki van szolgáltatva a tulajdonos által meghatározott feltételeknek, a változó bérleti díjnak, és természetesen kevésbé alakíthatja a lakást saját igényeinek megfelelően.

Bár a felsorolt érvek egyértelműen a lakásbérlés felé billentenék a mérleg nyelvét, Magyarországon eddig mégis a lakásvásárlás jelent meg elsődleges célként. Ennek egyik oka természetesen a rendívül szűk bérlakáspiac, de az is, hogy sokáig a lakáshitelek olcsóbb megoldást jelentettek az albérletnél. A jelenlegi válság, illetve a jelzáloghitelek iránti bizalom visszaesése lehet, hogy a jövőben jelentősen megnövelné az albérletek iránti keresletet, de valószínűleg ehhez még a kínálati oldalnak is igazodnia kell megfelelő színvonalú, ugyanakkor megfizethető lakások biztosításával.

2 hozzászólás a(z) “Bérlakás vagy saját tulajdon? Európai körkép” bejegyzéshez

  1. Jelzáloghiteles vagyok ! Soha nem gondoltam.hogy nem fizetem vissza a FELVETT kölcsönöm bár azt sem ,hogy átvernek,mert azt hiszem ezt már nyugodtan leírhatjuk ez nyílt titok. A szerződést nem én módosítottam ,meg sem tehettem volna én csak néztem “mint törpe a víztoronyra” / ezt kedvenc közgazdászom mondta/ Egyre kilátástalanabbnak látom a helyzetünket,éltem az árfolyamgát lehetőségével, de kezdem azt érezni hogy ez csak súlyosbítja majd a helyzetünk. Szívesen élnék olyan lehetőséggel, amely azt segítené elő,hogy valamilyen lehetőség nyíljon arra ,hogy lakásomat eladhassam / banknak, államnak/ de ezután is tovább élhessek itt mint bérlő. Ez azt hiszem sok hasonló cipőben járó a hitel alatt görnyedő családnak lenne megoldás. Bár nem nagyon reménykedem. Az elmúlt időszakban sem a kormány / melyben nagyon bíztam / sem a bankok – nekik meg azt hiszem az az érdekük,hogy utcára kerüljünk / nem voltak segítségünkre. Még tudom fizetni a hitelt, de a rezsi és egyéb költségek már egyre nehezebben fizethetők lassan “éhezünk”. Nem tudom hol lehetne még szorítani a kiadásokon? , Ki tudna segíteni ,okos tanácsot adni? Lassan semmiben, és senkiben nem bízunk már. Ez is csak hozzászólás,de választ tudom nem kapok. G 60

  2. Visszajelzés: Csábítás | Holden blogja

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.