Lakások a víz alatt!

LTV mutató, lakásfinanszírozás jelzáloghitel, lakáshitel, lakáscélú jelzáloghitel, nem fizető hitelKevesebbet ér a lakás, mint amennyi rajta a lakáshitel. Egyre több jelzáloghiteles kerülhet hasonló helyzetbe Magyarországon, legalábbis a legfrissebb statisztikák szerint. A devizahitelek több mint felénél ugyanis 90 százaléknál magasabb a hitel-fedezeti arány, ami azt jelenti, hogy a jelzálogot viselő ingatlan értéke éppen hogy csak, vagy egyáltalán nem fedezi a rajta lévő hitelt.

Döbbenetes statisztikára lehetett bukkanni a Magyar Nemzeti Banknak (MNB) a háztartási szektor részére nyújtott hitelállomány összetételéről szóló 2012 első negyedéves statisztikáiban. A tucatnyi táblázat között mazsolázgatva szemet szúrt az idei negyedévben fennálló hitelállomány hitel-fedezet arány (LTV) szerinti megoszlása. Ebből gyakorlatilag az derül ki, hogy a deviza alapú jelzáloghitelek több mint felénél a jelzálogot viselő ingatlan értéke alig, vagy egyáltalán nem fedezi a rajta lévő hitelt.

A statisztika szerint a lakáscélú jelzáloghitelek esetében a 2012 első negyedévében fennálló 2 050 milliárd forintnyi tőketartozás több mint fele, egészen pontosan 1 155 milliárd forint 90 százalék feletti LTV-aránnyal rendelkezik, ami azt jelenti, hogy a hitel értéke meghaladja az ingatlan értékének a 90 százalékát. A hitelek további körülbelül tizede tartozik a 80-90 százalékos LTV-aránnyal rendelkező kategóriába, ami további rizikófaktort jelenthet az érintett lakástulajdonosoknak, illetve a bankoknak is.

A magas LTV-mutató ugyanis a nem fizető hitelek „előszobájaként” is definiálható. Egy korábbi, 2009-es MNB tanulmány is azt írta, hogy a hitelek denominációs szerkezete (azaz, hogy milyen pénznemben vették fel), illetve az induló hitel/hitelfedezeti érték (LTV) mutató számítanak a legfőbb kockázati tényezőknek arra nézve, hogy nem teljesítővé válik a hitel, magyarán, hogy az adós nem bírja tovább nyögni a terhet. A száz százaléknál magasabb LTV-mutató pedig a banknak is veszteség, hiszen nemcsak azt jelenti, hogy a hiteles lakása nem fedezi a hitel nagyságát, így ingatlana elvesztése után még marad tartozása, hanem egyben azt is, hogy a pénzintézet valószínűleg veszteséget könyvelhet el, mert nem látja viszont a kölcsönadott összeget.

A hitelállomány átlagos LTV-mutatójának kezdeti növekedését még a hitelboom okozta a 2000-es évek első évtizedének a közepén. Ekkor, 2004 és 2007 között a korábban már idézett MNB tanulmány szerint a jelzáloghitelezés feltételei jelentősen enyhültek, a hitelek átlagos induló LTV-mutatója és futamideje 30 százalékkal növekedett, aminek eredményeként az átlagos felvett hitelösszeg nominálisan 29 százalékkal, az induló törlesztési teher pedig 12 százalékkal nőtt. A hitelezési feltételek lazítása értelemszerűen a portfólió felhígulását eredményezte, ami azt jelenti, hogy olyanok is kaptak kölcsönt, akiknél nagyobb volt annak a valószínűsége, hogy a jövőben gondjaik lehetnek a törlesztéssel. Ez viszonylag hamar meg is mutatkozott: míg a 2004-ben folyósított jelzáloghitelek 1 százaléka vált nem teljesítővé az első évben, ez az arány a 2007-ben folyósított jelzáloghiteleknél 7 százalék közelébe emelkedett.

Az LTV-mutató a válsággal szállt el igazán, a forint gyengülése a lakáspiaci árak esésével kombinálva azt eredményezte, hogy mind több ingatlan esetében állt fent a helyzet, hogy a rajtalévő hitel nagysága meghaladta a lakás értékét. Mivel a végtörlesztés kapcsán a jó minőségű hitelállományt fizették ki, a bankok hitelportfóliója tovább romlott, megfordítva a dolgot azok ragadtak bent továbbra is a hitelükben, akik a leginkább gondokkal küzdenek. Mindezek folyományaként mára már 14 százalék körül szintre emelkedtek a nem teljesítő háztartási hitelek aránya a hitelportfólión belül. A forint esetleges további gyengülése – amiből az elmúlt hetekben kaptunk egy kis ízelítőt – vagy az ingatlanárak esése pedig az LTV-szintek további emelkedését, és újabb bedőlési hullámot idézhet elő.

Éppen ezért érdemes minden érintettnek utánajárnia, hogy a visszafizetendő hitele hogyan aránylik az ingatlana értékéhez. Kritikus LTV-érték esetén pedig ajánlott gyorsan lépni, a finanszírozó bankhoz fordulva, s nem kockáztatni az esetleges további romlást!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.