Eszközkezelő és árfolyamgát, ahogy a nagyok csinálják

Meglehetősen vegyesek a nehéz anyagi helyzetű jelzáloghitelesek tapasztalatai a megsegítésükre hivatott kormányzati megoldásokról. A beharangozott lehetőségek csak lassan érnek kézzel fogható kapaszkodókká, és sokszor inkább a probléma jegelésére és kitolására elegendők, semmint annak megoldására.

Nem célunk tovább fájdítani az amúgy is nehéz helyzetben lévők szívét, de talán érdemes röviden utánajárni, hogyan is működnek a hasonló programok a „nagyoknál”. Mondjuk az Egyesült Államokban.

Az USA-ban a kilátástalan helyzetben lévő jelzáloghiteleseket az állam a Home Affordable Modification Program (HAMP) segítségével igyekszik támogatni. Ami rögtön feltűnik: a HAMP mintegy 8-10 különböző megoldási módot ajánl az arra rászorulóknak. Különböző feltételekkel, eltérő élethelyzetekben a jelentkezők kezdeményezhetik a havi törlesztőrészletek csökkentését, a kamatteher mérséklését, vagy az ingatlan kilakoltatás előtti értékesítését, még akkor is, ha a lakás vagy ház tényleges piaci értéke kisebb, mint az arra rakódott összes tartozás.

Az amerikai szabályozás szerint az állami hátterű program a 2009. január 1. előtt igényelt jelzáloghitelek esetében vehető igénybe. A felső értékhatár egy-egy lakóhelyként szolgáló ingatlannál 730 ezer dollár, a program pedig egészen 2013. december 31-ig fogadja a jelentkezőket.

Amennyiben a fizetési késedelembe esett jelzáloghiteles törlesztőrészletének csökkentésére törekszik (az ingatlan megőrzése és a tartozás visszafizetésének vállalása mellett), a rendszeres havi jövedelem megléte az USA-ban is feltétele a programhoz való csatlakozásnak. A havi törlesztések mérséklése mellett azonban ígéretes lehetőség az úgynevezett Principal Reduction Alternative, amelynek lényege, hogy a pénzügyi szervezet elengedi a tartozásnak azt a részét, amely meghaladja az adott ingatlan tényleges piaci értékét. Ennek igénybe vételére akkor van lehetőség, ha a havi törlesztőrészlet meghaladja az ingatlanban élő család összes bruttó jövedelmének 31 százalékát.

Ha a hiteltartozás eléri vagy meghaladja az ingatlan értékének 80 százalékát, a program refinanszírozási lehetőséget is kínál, ezáltal segítvén elő a kamatláb és ezzel a későbbi teher csökkentését. Itt azonban feltétel az, hogy az ingatlantulajdonosok még ne rendelkezzenek fizetési késedelemmel. A programban külön láb a negatív tőkével rendelkezőknek szóló refinanszírozás: ezzel azok élhetnek, akiknek a tartozása ismét csak meghaladja az ingatlan tényleges értékét, ám még nem estek fizetési késedelembe.
Munkanélküliség esetén megint csak külön csomag hivatott elősegíteni a helyzet rendezését. Ezekben az esetekben a törlesztőrészlet a még meglévő jövedelem 31 százalékára mérsékelhető, vagy a törlesztés 12 hónapos, vagy akár hosszabb távú felfüggesztésére is van mód. Ahogy a program a legelesettebb magánszemélyeket különleges megoldásokkal támogatja, úgy pozitív diszkriminációt élvez az a 19 szövetségi állam is, amelyet a legsúlyosabban érintett a 2008-ban kirobbant gazdasági válság.

A jelzáloghitelük törlesztésébe belefáradt, és azt az ingatlan tulajdonjogával együtt inkább feladni szándékozók is megtalálhatják számításukat. A jelzálogjog érvényesítésének, vagyis a kilakoltatásnak és a nyomott áron történő elárverezésnek a megelőzése érdekében ugyanis az ingatlan még „békeidőben” eladható. Ráadásul úgy, hogy a kapott vételár – szükség esetén állami támogatással – fedezze a még fennmaradó tartozást, vagyis az adott magánszemély teljesen megszabadulhasson az egész problémakörtől.

Idén június 1-jén bevezetett könnyítéseknek hála mindemellett a program a lakóhely mellett bérbe adott ingatlanokra is igénybe vehető, és azok is ismét szerencsét próbálhatnak vele, akiket egyszer már befogadott a rendszer, ám nemfizetés miatt kikerültek abból.

Külön kiemelendő, hogy az új rendszer három hónapon keresztül tesztelhető mielőtt a váltás (bármelyik fent említett megoldásról legyen is szó) véglegessé és hivatalossá válik. A pénzpiaci szereplők számára nem mellékes vonás, hogy a bankok önkéntes alapon csatlakozhatnak a programhoz, az érdeklődőket pedig a bőséges és részletes tájékoztatás, valamint a számszerűsített példák mellett dedikált tanácsadók is segítik.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.