Bérbe adja lakását? Ha nem vigyáz, milliós bírságot is kaphat!

Lassan lecseng a nyárvégi hullám az albérleti piacon, ennek ellenére nem késő átnézni, hogyan kell a lakáskiadás után adót fizetni. Természetesen sokan inkább nem jelentik be, hogy ingatlanukat bérbe adták, a lebukás azonban egyszerűbb, mint gondolnánk. Ez azt jelenti, hogy nem csak a szerződés nélküli albérlő, hanem maga a tulajdonos is kiszolgáltatott helyzetben van.

Még ma is sokan szerződés nélkül adják bérbe lakásukat, pedig ezzel komoly kockázatot is vállalnak. Vitás kérdésben például az albérlő kezében ott az ütőkártya: bármikor feljelenthet az adóhatóságnál. Ugyanakkor nem csak az albérlő jelenthet veszélyt, gyakran sértődött szomszédok jelentenek – akár csak túlbuzgóságból, akár például a hangoskodó bérlők megbosszulásaként. Az adóhatóság is egyszerűen tudja ellenőrizni a szerződés meglétét, elég csak egy-egy hirdetésre jelentkezni, vagy szimplán az ingatlan-nyilvántartásban megnézni az elvileg állandó lakó nélküli lakásokat. A lebukás pedig nem olcsó mulatság, akár milliós bírságra is számíthatnak a lakástulajdonosok, ráadásul sokszor egy alapos vagyonosodási vizsgálatot is elrendelnek ellenük. Ha el akarja kerülni az ilyen eseteket, célszerű szerződést kötni a bérlővel, ha pedig ezt korábban elmulasztotta, akár önellenőrzést is tarthat, így az elmaradt adóforintokat utólag befizetheti úgy, hogy csak a késedelmi kamattal kell számolnia, büntetéssel nem.

Mennyi adót kell befizetni?

Lakáskiadást akár magánemberként, adószám kiváltása nélkül is lehet végezni. Ilyenkor ez önálló tevékenységnek minősül, és az ebből beérkező jövedelmünk az összevont adóalap részeként adózik. 1 millió forintos összeghatárig csak a 16 százalékos személyi jövedelemadót kell megfizetni. Ha azonban ezt az összeghatárt átlépi bevételünk, az szja-n felül még 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is meg kell fizetni a teljes bevétel után, 450 ezer forintos felső határral, amibe más forrásból – pl. munkaviszonyból – származó EHO befizetést is bele lehet számolni.

Az adóalap kiszámolása

A lakástulajdonos kétféle módszer közül választhat, ha az adóalap meghatározásához el akar számolni költségeivel. Az egyik lehetőség a 10 százalékos költséghányad levonásával történő egyszerű jövedelem-megállapítási módszer, ami azt jelenti, hogy automatikusan a bevétel 10 százaléka számít költségnek, így a maradék 90 százalék után kell megfizetni az adót.

A másik módszer a tételes költségelszámolás, amikor a bevételből levonhatják a javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított összeget, továbbá értékcsökkenés 2-6 évi százalékos összegét is. Fontos szabály, hogy ebben az esetben a költségeket dokumentumokkal, számlákkal kell igazolni! Az adóelőleg alapjának megállapítása során költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát lehet figyelembe venni. Bár ez a módszer első látásra sokkal macerásabbnak tűnik, könnyen előfordulhat, hogy az első módszerhez képest többet tudunk faragni az adóalapból.

A bérlő által fizetett rezsi is jövedelemnek számít!

Sokan nem veszik figyelembe, de az is jövedelemnek számít, ha a bérlő fizeti a mi nevünkön lévő közüzemi számlákat. Mivel azonban ez tipikusan költségként elszámolható tétel, az adóalap mérsékelhető ezzel az összeggel, így érdemes az összegeket folyamatosan figyelemmel követni, és a közüzemi számlákat egy esetleges NAV ellenőrzésre készülve megőrizni.

Saját bérleti díjjal mérsékelhető az adóalap

Nem csak a bérlőnk által mérsékelhető az adóalap. Akkor is kedvezményre számíthatunk, ha mi magunk is lakást bérlünk – egy másik településen. Ha mind a bérbeadás, mind a lakásbérlés időtartama meghaladja a 90 napot, a bérbeadásból származó bevételéből levonhatjuk a másik településen bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, és a fenti költségelszámolást már csak a két összeg különbözetére kell elvégezni.

Számoljunk!

Nem árt előre megnézni, milyen bevételekkel, milyen kiadásokkal számolhatunk, és hogy ezek alapján melyik költségelszámolás éri meg jobban számunkra. Ha például egy 15 millió forintért vásárolt lakást havi 80 ezer forintért adunk ki, 2 százalékos amortizációt figyelembe véve, emellett éves szinten 100 ezer forintot költünk a lakásra, akkor az adóalap a következő módon számolható ki:

Jövedelem: 12*80 000 = 960 000 Ft
Amortizáció: 15 000 000*0,02=300 000 Ft
Elszámolható költségek: 100 000 Ft

Adóalap 10 százalékos általány adózással:
960 000*0,9 = 864 000 Ft
Adóalap tételes költségelszámolással: Bevétel – (amortizáció+elszámolható költségek)
960 000 – (300 000+100 000) = 560 000 Ft

Ebben az esetben tehát jóval előnyösebb számunkra, ha a tételes költségelszámolást választjuk. A 16 százalékos szja-t 560 ezer Ft után kell megfizetni. De mi történik akkor, ha havonta 30 ezer forintnyi rezsit az albérlőnk fizet be, és ez is jövedelmünket növeli? A tételes elszámolás alapján az adóalapunk ugyanakkora lesz (hiszen amennyivel nő a jövedelem, annyival nő az elszámolható költség is), ugyanakkor a jövedelmünk átlépi a bűvös egymillió forintos határt is, azaz a 16 százalékos szja mellett már a 14 százalékos EHO-t is meg kell fizetnünk. Egészen addig, ameddig a más forrásból származó egészségügyi hozzájárulásunk nem éri el éves szinten a 450 ezer forintot.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.