Nyaraló: most kell vásárolni?

A magyar ingatlanpiac öt éve mélyrepülésben van, az FHB nemrég kiadott lakásárindexe szerint az év közepéig újabb 2,6%-kal csökkentek az ingatlanárak a tavalyi júniusi árakhoz képest, miközben az éves inflációs ráta 5,8% volt. Tehát az ingatlanok átlagos értéke reálértékben újabb 8%-kal csökkent az elmúlt évben. 2005-ös évhez viszonyítva, ha az inflációt is figyelembe vesszük, mintegy 40%-ot csökkent az ingatlanok reálértéke.

A nyaralók az ingatlanpiac egy szűk és speciális szegmense, mintegy évi 3.000 adásvétel történik évente. Mivel a nyaraló luxuscikknek tekinthető, az elsők között van az eladni kívánt ingatlanok között és utoljára jut eszünkbe az ingatlanok között nyaralóra költeni a pénzt.

Ennek megfelelően az elmúlt években hatalmasra duzzadt a kínálat, különösen a gondba került lakáshitelesek eladási szándéka miatt, miközben az amúgy sem nagy kereslet tovább csökkent, ez vásárlói szempontból kedvezővé tette az esetleges vételt.

Amit mindenki tudni szeretne, hogy megéri-e most megvenni álmai nyaralóját. A kérdés megválaszolásához külön kell bontanunk a kérdést: pihenni szeretnénk ott hétvégenként, vagy befektetésként vennénk a nyaralót és kiadni szeretnénk.

Azt nyugodtan kijelenthetjük, hogy nyaralót venni saját célra nem kifizetődő befektetés, hiszen bármikor tudunk bérelni napi párezer forintért nyaralót az egész országban, ahol nem mi fizetjük az ingatlanadót, nem nekünk kell vágni a füvet és nem mi álljuk a tető rendbetételét sem. A nyaralóra fordított pénzt berakva a bankba, a kamataiból hetekre-hónapokra ki tudunk venni egy nyaralót, akkor és ahol csak akarunk és a hétvége sem fűnyírással telik.

Ellenben saját nyaralót nem pénzügyi megfontolásból vesz az ember, egészen más érzés hétvégenként a saját házunkba elutazni, mint egy idegentől bérelni és a nagyobb gyerekeinket levinni valahová hétvégenként, ahol kitombolhatják magukat, minden pénzt megér. Tehát ennél a kérdésnél ne időzzünk tovább. A kérdés csak annyi, hogy most vegyük meg, vagy jövőre?

A lehetőségünk, hogy berakjuk a pénzt újabb egy évre a bankba, jelenleg 9%-os kamatra, majd egy év múlva veszünk nyaralót, vagy ma megvesszük és a várható áremelkedés és az idén másnak ki nem fizetett bérleti díj több lesz-e, mint a bruttó 9%-os (kamatadó után 7,56%)? Egy átlagos 10 milliós balatoni nyaralót alapul véve, amit 3 fő napi átlag 10-12 ezer forintért tud kivenni, a kamatokból közel két hónapig tudunk elmenni nyaralni. Ha 4%-os áremelkedést várunk az ingatlanárakban, már csak mintegy 20 napra elegendő a bankbetétre kapott kamattöbblet.

(Véleményünk szerint a magas munkanélküliség, a 16% feletti nemtörlesztő hitelek aránya, a magas lakáshitel-kamatok és a romló gazdasági helyzet miatt már egy óvatos 1-2%-os áremelkedésnek is örülni kell az ingatlanpiacon a következő évben. Természetesen lehet, hogy tévedünk.)

A másik kérdés, hogy megéri-e kiadás céljából nyaralót venni. Ez annyiban módosítja a számolásunkat, hogy minél hamarabb veszünk nyaralót, annál hamarabb kezd el bevételt termelni a bérleti díjak miatt.

Felhívtunk pár Balaton-környéki nyaralótulajdonost, hogy ők hogyan értékelik a bérleti lehetőségeket. A vélemények nagyon vegyesek voltak, az „egyáltalán nem éri meg”-től a „10-15 év alatt megtérül”-ig.

Megtudtuk, hogy megfelelő marketinggel egy szezonban mintegy két és fél hónapra lehet kiadni egy nyaralót, a rezsi levonása után mintegy 6-700 ezer forint marad egy 10 milliós ingatlan után, ez 6-7%-os megtérülés, amiből még illene adózni is. Ebből azt láthatjuk, hogy évi 2-3%-os értéknövekedés esetén már a bankbetéttel megegyező kamatokat érhetünk el és még van egy nyaralónk is, amit használhatunk, ha éppen nincs fizetővendégünk.

Ez nem tűnik elérhetetlen hozamnak középtávon, egy öt éve tartó lejtmenetnek egyszer meg kell fordulnia és tíz év távlatában egyáltalán nem tűnik reménytelennek az évi átlagos 2-3%-os növekedés. Ehhez vegyük hozzá azt a tényt, hogy a hatalmas kínálati piac miatt akár felére is le tudjuk alkudni a kiszemelt ingatlant. Ha találunk egy ilyen kedvező vételt, ami kiadásszempontjából is jó helyen van, megfontolandó az idei vásárlás.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.